SBU: małe moduły magazynowo-biurowe w mieście jako inwestycja

SBU (small business units) to budynek albo zespół budynków podzielony na moduły, z których każdy ma bramę do magazynu, biuro lub salon wystawowy i osobne wejście. Przy wielu małych najemcach wyprowadzka jednego zabiera niewielką część dochodu, ale umowy kończą się w różnych miesiącach, część modułów czeka na najemcę, a obsługa wielu umów kosztuje więcej.

Moduły wynajmują firmy handlowe, usługowe i rzemieślnicze oraz kurierzy, którym zależy na krótkim dojeździe do klientów (logistyka ostatniej mili). Savills zalicza do SBU moduły do 1 000 m², osiągające czynsze wyższe niż standardowe hale. Duża hala miejska też stoi blisko klientów, ale wynajmuje się ją jednemu albo kilku operatorom. Kupują inwestorzy prywatni, fundusze logistyki miejskiej i lokalni deweloperzy. GUS nie wyodrębnia SBU w statystyce budownictwa, więc konkurencję w okolicy ustala się z planów miejscowych i pozwoleń.

W przepisach przeciwpożarowych biuro i salon w module należą do strefy zagrożenia ludzi (ZL), a magazyn do strefy produkcyjno-magazynowej (PM). Rozporządzenie o warunkach technicznych z 2002 r. obowiązywało do 19 września 2026 r. i nie ma jeszcze następcy; w okresie przejściowym, który trwa 18 miesięcy od 20 września 2026 r. (do marca 2028 r.), inwestor, który złoży oświadczenie, może projektować według wygasłych przepisów (art. 102a Prawa budowlanego). Według nich magazyn niepowiązany funkcjonalnie z częścią ZL to odrębna strefa pożarowa (§ 212 ust. 8), a lokal użytkowy ma mieć co najmniej 25 m², chyba że leży na 1. albo 2. kondygnacji nadziemnej z bezpośrednim wejściem z zewnątrz (§ 56a, dla budynków z pozwoleniem albo zgłoszeniem od 1 sierpnia 2024 r.).

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnej hali, zakładu czy transakcji sprawdź przed decyzją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

SBU zarabia na wielu umowach najmu z wyższą stawką za m² niż duża hala i z większym udziałem biur w powierzchni najmu (GLA). Część tej przewagi zjada stały pustostan, prowizje i zachęty przy każdej nowej umowie oraz koszty zarządzania, których nie da się przenieść na najemców.

Czynsz bazowy obiektów prime w segmencie SBU był w II kw. 2026 r. o 12–50% wyższy niż dużych hal w tym samym regionie (wyliczenie redakcji, tabela w sekcji 4). Biura mają osobną stawkę: AXI IMMO podawała w połowie 2025 r. 10,5–12,5 €/m² miesięcznie za biura przy magazynach, a rzeczoznawcy portfela MLP Group przyjęli w połowie 2026 r. 12,00 €/m² dla biura wobec 4,35 € dla magazynu.

Najem magazynu zawiera się zwykle na 3–10 lat, czynsz jest najczęściej w euro i rośnie co roku o wskaźnik inflacji (indeksacja czynszu według CPI albo HICP), a zabezpieczenie (gwarancja bankowa albo kaucja) obejmuje zwykle co najmniej 3 miesiące czynszu i opłat. W modułach umowy bywają krótsze, więc wydań i zwrotów lokali jest więcej. Przy nowej umowie dochodzą zachęty dla najemcy: w 2025 r. właściciele magazynów proponowali najczęściej 1–1,5 miesiąca bez czynszu na rok najmu, co obniża czynsz efektywny.

Opłaty eksploatacyjne, które płacą najemcy nowoczesnych magazynów, wynosiły według NBP na koniec 2025 r. 5,8–9,6 zł/m² miesięcznie, ale opłaty za puste moduły, obsługa wielu umów i windykacja zostają u właściciela jako koszty niepodlegające refakturze. Prąd rozlicza się podlicznikami albo ryczałtem; według URE refaktura energii nie wymaga koncesji, jeśli wynika z umowy najmu i nie ma marży.

Zakup SBU z najemcami finansuje się kredytem pod najem: bank ocenia relację kredytu do wartości zabezpieczenia (LtV), która według Rekomendacji S przy nieruchomości przychodowej nie powinna przekraczać 75% (80% z dodatkowym zabezpieczeniem), oraz DSCR, czyli pokrycie obsługi długu dochodem z najmu. Zabezpieczeniem bywa hipoteka i przelew praw z umów najmu, a progów DSCR ani ICR nie podaje rekomendacja ani publiczne materiały banków.

Przy wielu krótkich umowach o stabilności dochodu świadczy historia obłożenia, dlatego do wniosku dołącz wykaz najemców z terminami umów i obłożenie z 24 miesięcy. Na przelew czynszów na bank zgoda najemców nie jest potrzebna, o ile umowa najmu nie wyłącza przelewu (art. 509 i 514 KC); takie zastrzeżenia w umowach modułów wyszukuje się przed podpisaniem kredytu. Za wpis hipoteki sąd pobiera 200 zł, a PCC od niej wynosi 0,1% kwoty, którą zabezpiecza.

Według NBP portfel kredytów na nieruchomości magazynowe i przemysłowe wynosił w połowie 2026 r. 14,3 mld zł, z czego 2,2% to kredyty zagrożone; wśród kredytów firm zabezpieczonych na nieruchomościach komercyjnych 41% udzielono w euro. Gdy moduły płacą czynsz w złotych, a kredyt jest w euro, spłata zależy od kursu.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnej hali, zakładu czy transakcji sprawdź przed decyzją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

Sprzedaż SBU z najemcami to zwykle dostawa budynku, a nie zorganizowanej części przedsiębiorstwa: według objaśnień Ministerstwa Finansów z 11 grudnia 2018 r. ZCP wymaga przejścia też umów finansowania i zarządzania oraz należności, a kupujący musi chcieć prowadzić działalność sprzedającego. Po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia dostawa budynku jest zwolniona z VAT, ale czynni podatnicy VAT mogą wybrać opodatkowanie stawką 23% (stan na 3 października 2026 r.), a wtedy kupujący nie płaci 2% PCC.

Zwolnienie dotyczy też części budynku, więc przy sprzedaży modułów pojedynczo historię zasiedlenia sprawdza się dla każdego z nich: pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania pierwszemu użytkownikowi, także najemcy, a ulepszenie kosztujące co najmniej 30% wartości początkowej otwiera nowy okres. Przy sprzedaży całości jako ZCP kupujący płaci 2% PCC i odpowiada solidarnie za zaległości podatkowe zbywcy do wartości nabytej części (art. 112 Ordynacji podatkowej).

Magazyn i biuro w module to ten sam budynek związany z działalnością gospodarczą: gmina opodatkowuje metr powierzchni użytkowej stawką nie wyższą niż 35,53 zł w 2026 r. i 36,49 zł w 2027 r. Place, drogi, parkingi poza budynkiem i ogrodzenia to budowle z podatkiem 2% wartości, a podatek od gruntu wynosi do 1,45 zł/m².

Właściciel będący podatnikiem CIT płaci od wynajętych budynków podatek z art. 24b ustawy o CIT: co miesiąc 0,035% tej części ich wartości początkowej, która przekracza 10 mln zł, także od SBU z przewagą usług. Przy najmie części budynku liczy się proporcję powierzchni wynajętej na pierwszy dzień miesiąca (KIS, 15.07.2026). Przy SBU o wartości początkowej 25 mln zł wynajętym w całości to 5 250 zł miesięcznie, przy 80% powierzchni 3 500 zł (wyliczenia redakcji); podatek odlicza się od CIT.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnej hali, zakładu czy transakcji sprawdź przed decyzją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

SBU najłatwiej sprzedać dyskretnie w całości, z umowami najmu, kilku inwestorom wybranym przed rozmowami: kupujący z mocy art. 678 KC staje się stroną umów najmu, więc najemców nie pyta się o zgodę. Wcześniej trzeba sprawdzić, czy któraś umowa nie daje najemcy prawa pierwokupu albo pierwszeństwa, bo wtedy rozmowy zaczynają się od niego.

Najlepiej sprzedawać po ustabilizowaniu obłożenia, bo kupujący liczy wartość z podpisanych umów (przykład w sekcji 4). Sprzedaż modułów pojedynczo wymaga najpierw wyodrębnienia lokali i trwa dłużej, bo każdy moduł to osobna dostawa z osobną oceną VAT.

Pierwszy opis obiektu nie zawiera adresu ani nazw najemców. Po podpisaniu umowy o poufności (NDA) kupujący dostają dostęp do elektronicznego zbioru dokumentów (data room):

• wykazu najemców ze stawkami, terminami, kaucjami i obłożeniem z 24 miesięcy;
• umów najmu z aneksami, rozliczeń opłat i mediów, schematu liczników;
• decyzji i zgłoszeń dotyczących funkcji modułów, instrukcji ppoż. i protokołów przeglądów;
• książki obiektu budowlanego, świadectw charakterystyki energetycznej i odpisu księgi wieczystej.

W umowie sprzedaży rozstrzygnij, kto zwraca kaucje i czy gwarancje bankowe najemców można przenieść na nowego beneficjenta. Niewykorzystane okresy bez czynszu można rozliczyć obniżką ceny; KIS uznała taką kwotę za koszt uzyskania przychodu sprzedającego (25.09.2026). Gdy czynsze są przelane na bank sprzedającego, do zamknięcia potrzebny jest list banku o zwolnieniu zabezpieczeń.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnej hali, zakładu czy transakcji sprawdź przed decyzją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

Oferty SBU pochodzą od deweloperów, którzy sprzedają obiekt po wynajęciu modułów, i od inwestorów z pojedynczymi kompleksami. Raporty nie podają osobno transakcji SBU: Cushman & Wakefield liczy cały rynek magazynowy, który w I półroczu 2026 r. dał 781,8 mln € transakcji inwestycyjnych (ok. 3,42 mld zł po kursie NBP z 2.10.2026), a według AXI IMMO prawie połowę tej kwoty dały transakcje portfelowe.

Kompleks modułów trafia do kupujących przez ogłoszenie albo przez rozmowy z inwestorami znanymi sprzedającemu lub jego doradcy.

Część właścicieli SBU szuka kupca bez ogłoszenia, żeby najemcy modułów dowiedzieli się o zmianie dopiero od nowego właściciela.

• Kalkulator wartości magazynu: SBU z większym udziałem biur
• Umowa najmu magazynu oczami kupującego
• Dok 01: hale magazynowe