Parki logistyczne: jak inwestor wycenia park z wieloma najemcami

Park logistyczny to kilka hal na wspólnym terenie, z wieloma najemcami i wspólną infrastrukturą: drogami wewnętrznymi, placami, zbiornikiem i pompownią tryskaczową, stacją transformatorową i portiernią. Buduje się go fazami, więc sprzedaje w całości, po jednej fazie albo z rezerwą gruntu pod kolejne hale.

Zasób nowoczesnej powierzchni magazynowej wynosił w połowie 2026 r. 38 mln m²; ok. jedna piąta przypada na region Warszawy (7,58 mln m²), a 53% na Górny Śląsk, Polskę Centralną, Wrocław i Poznań. W budowie było 1,3 mln m², średnio w 61% zabezpieczonych umowami przednajmu.

Najemcami parków są operatorzy logistyczni, sieci handlowe, firmy handlu internetowego i lekka produkcja; w portfelu MLP Group obłożenie wynosiło w połowie 2026 r. 95%, a WAULT ok. 7,3 roku. Kupują fundusze i inwestorzy instytucjonalni: w II kwartale 2026 r. Ares Management kupił portfel SIM (284 300 m² w pięciu lokalizacjach), a EQT Exeter HiPark w Rzepinie (52 000 m²).

Park zarabia czynszami wielu najemców, a koszty wspólnej infrastruktury pokrywają opłaty eksploatacyjne: najemcy płacą zaliczki, a właściciel rozlicza je raz w roku i zwraca nadpłaty albo pobiera niedopłaty. Udział najemcy w kosztach wspólnych liczy się zwykle według jego powierzchni najmu (GLA).

Część kosztów zostaje u właściciela: koszty niepodlegające refakturze rosną z każdym pustym modułem, bo za niewynajętą powierzchnię opłat nie ma komu przenieść. NBP odnotowuje też rosnące znaczenie renegocjacji umów najmu.

Park ponosi stały koszt rotacji: prowizje agentów, zachęty i okres bez najemcy między umowami. W 2025 r. właściciele magazynów dawali najczęściej 1–1,5 miesiąca bez czynszu na każdy rok najmu, a w podrynkach z wysokim pustostanem więcej.

Rezerwa gruntu zarabia dopiero po zabudowie, ale ma wartość od razu: rzeczoznawcy MLP Group wyceniają rezerwy porównawczo, w Polsce w 2026 r. od 27 do 378 €/m² (ok. 118–1 654 zł/m²). Nową fazę ocenia się wskaźnikiem yield on cost, czyli NOI do kosztu inwestycji z gruntem; MLP Group oczekuje dla projektów w budowie co najmniej 12,4%.

Zakup parku finansuje się kredytem dla spółki celowej, która jest właścicielem nieruchomości, a kowenanty umowy kredytu wyznaczają najwyższe LTV (kredyt do wartości) i najniższe DSCR oraz ICR, czyli pokrycie obsługi długu i odsetek dochodem z najmu. Rekomendacja S KNF zaleca LTV najwyżej 75% w dniu udzielenia kredytu na nieruchomość przychodową, także będącą w budowie, a progów DSCR i ICR nie podaje.

Pakiet zabezpieczeń portfela parków opisuje MLP Group: hipoteki łączne, zastawy na udziałach spółek, oświadczenia o poddaniu się egzekucji, przelew praw z polis i umów najmu oraz podporządkowanie wierzytelności. Kupujący sprawdza, czy bank sprzedającego wyda na dzień transakcji list zwalniający hipoteki, zastawy i przelew czynszów.

Po wynajęciu pustostanu rośnie NOI, a z nim wartość, więc ustabilizowany park można refinansować wyższym kredytem przy tym samym LTV. W kredytach na magazyny i budynki przemysłowe udział zagrożonych (faza 3) wynosił w połowie 2026 r. 2,2%, wobec 5,5% w biurowych i 7,1% w handlowych.

Nieruchomość czy udziały

Park kupuje się jako nieruchomość (asset deal) albo przez udziały spółki celowej (share deal). Przy udziałach kupujący płaci 1% PCC od ich wartości i przejmuje spółkę z jej zobowiązaniami i historią podatkową, a przy nieruchomości płaci VAT z prawem odliczenia albo 2% PCC i co do zasady nie odpowiada za długi sprzedającego.

Jeśli spółka jest spółką nieruchomościową w rozumieniu art. 4a pkt 35 ustawy o CIT (m.in. co najmniej 50% aktywów to nieruchomości w Polsce warte ponad 10 mln zł), a nierezydent zbywa udziały z co najmniej 5% głosów, spółka jako płatnik wpłaca 19% zaliczki na podatek (art. 26aa).

Zorganizowana część przedsiębiorstwa

Sprzedaż parku z umowami najmu jest zwykle dostawą towarów, a nie zbyciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Dyrektor KIS uznał tak 17.07.2026 r. dla centrum logistycznego z dwoma budynkami, pompownią i portiernią, którego sprzedająca spółka bez pracowników rozwiązała przed sprzedażą umowę o zarządzanie nieruchomością; strony wybrały opodatkowanie VAT.

Gdyby transakcję uznano za ZCP, kupujący zapłaci 2% PCC od nieruchomości i odpowie solidarnie za zaległości podatkowe sprzedającego do wartości nabytej części, poza zaległościami niewykazanymi w zaświadczeniu z art. 306g Ordynacji podatkowej (art. 112). Nową fazę sprzedaną w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia opodatkowuje się VAT obowiązkowo, a taka dostawa nie podlega PCC (interpretacja KIS z 18.09.2026 r.).

Podatek od infrastruktury parku

Drogi wewnętrzne, wjazdy i zjazdy, place postojowe i składowe, ogrodzenia, oświetlenie zewnętrzne, linie kablowe, zbiorniki i wagi są budowlami wymienionymi w zał. nr 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, opodatkowanymi do 2% wartości rocznie. Podstawą jest wartość początkowa do amortyzacji z 1 stycznia, niepomniejszona o odpisy, a od nowej fazy podatek płaci się od 1 stycznia roku po zakończeniu budowy.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnej hali, zakładu czy transakcji sprawdź przed decyzją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

Park sprzedaje się w całości albo po jednej fazie, jako nieruchomość albo przez udziały spółki celowej; opis dostaje krótka lista inwestorów, a rent roll, umowy i rozliczenia — ci, którzy podpiszą umowę o poufności. Zgody najemców na sprzedaż przepisy nie wymagają, bo umowy przechodzą na nabywcę; potrzebna jest dopiero przy przenoszeniu obowiązku zwrotu kaucji.

Fazę w budowie można sprzedać przed ukończeniem w umowie forward funding albo forward purchase, w której kupujący płaci w transzach przed oddaniem hali. Każda wpłata przed dostawą — zaliczka, rata, zadatek — rodzi obowiązek VAT w dniu, w którym ją otrzymano (art. 19a ust. 8 ustawy o VAT); interpretacji dla takich umów przy halach redakcja nie znalazła, więc strony mogą wystąpić o własną.

Gdy najemcy mają jeszcze miesiące bez czynszu, sprzedający może obniżyć o nie cenę; Dyrektor KIS uznał 25.09.2026 r., że taka kwota jest kosztem uzyskania przychodu sprzedającego. Data room parku obejmuje rent roll z profilem wygasania, umowy najmu z aneksami, rozliczenia opłat eksploatacyjnych, umowy o urządzeniach wspólnych, gwarancje wykonawców i umowy o przyłączenie, osobno dla każdej fazy.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnej hali, zakładu czy transakcji sprawdź przed decyzją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

Parki sprzedają deweloperzy po wynajęciu faz i fundusze kończące inwestycję, a kupują fundusze i inwestorzy instytucjonalni; transakcje prowadzą doradcy w procesach z ograniczoną liczbą uczestników. W I półroczu 2026 r. prawie połowę wolumenu inwestycji magazynowych (782 mln €, ok. 3,42 mld zł) stanowiły transakcje portfelowe, a Cushman & Wakefield wymienia dwie transakcje portfelowe za 167,5 i 194 mln € (ok. 733 i 849 mln zł).

Sprzedaż fazy albo całego parku może przebiegać w procesie zamkniętym: doradca sprzedającego zaprasza kilku inwestorów, a dokumenty udostępnia po podpisaniu umów o poufności.

• Kalkulator wartości magazynu i kosztu odtworzenia
• VAT i PCC przy sprzedaży magazynu z najemcami
• SBU: małe moduły magazynowo-biurowe w mieście