Ochrona przeciwpożarowa magazynu po wygaśnięciu warunków technicznych: strefy, tryskacze, odbiory, okres przejściowy

Użytkowany magazyn musi spełniać wymagania ustawy o ochronie przeciwpożarowej i rozporządzenia MSWiA o ochronie przeciwpożarowej budynków: mieć aktualną instrukcję bezpieczeństwa pożarowego, sprawne i co najmniej raz w roku przeglądane urządzenia przeciwpożarowe i gaśnice oraz oznakowane drogi ewakuacyjne, hydranty i drogi pożarowe. Warunki techniczne z 2002 r. obowiązywały do 19 września 2026 r., nowych do 3 października 2026 r. nie ogłoszono, a art. 102a–102c Prawa budowlanego otwierają 18-miesięczny okres przejściowy, biegnący od 20 września 2026 r., na projektowanie i budowę według dawnych przepisów; utrzymanie i użytkowanie według nich zostawiają tylko budynkom mieszkalnym.

Co wygasło we wrześniu 2026 r.

Wygasło rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (ostatni tekst jednolity: Dz.U. 2022 poz. 1225), razem z częścią przeciwpożarową, która dla hal była podstawowa: strefami pożarowymi, klasami odporności, ewakuacją i odległościami między budynkami. Przepisy wydane na podstawie art. 7 ust. 2 i 3 Prawa budowlanego zachowywały moc najwyżej przez 84 miesiące od 20 września 2019 r. (art. 66 ustawy o zapewnianiu dostępności).

Prawo budowlane odsyła dziś do warunków technicznych „obowiązujących do dnia 19 września 2026 r.”, a w Dzienniku Ustaw do 3 października 2026 r. (ostatnia pozycja: poz. 1289 z 2 października) nowego rozporządzenia dla budynków nie ma; według komunikatu Ministerstwa Rozwoju i Technologii z 18 września 2026 r. prace nad nim trwają. Projekt Ministra Finansów i Gospodarki zgłoszono Komisji Europejskiej 7 sierpnia 2026 r. (TRIS 2026/422/PL) i miał wejść w życie 20 września, ale nie został ogłoszony, więc jego tabele, opisane niżej, mogą się jeszcze zmienić.

Źródło: Prawo budowlane, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524; ustawa o zapewnianiu dostępności, art. 66; komunikat MRiT z 18.09.2026, stan na 3 października 2026.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnej hali, zakładu czy transakcji sprawdź przed decyzją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

Okres przejściowy: co wolno do marca 2028 r.

Okres przejściowy biegnie od 20 września 2026 r. i kończy się w marcu 2028 r.; w tym czasie dawne warunki techniczne wolno stosować do projektowania i budowy, ale nie do utrzymania hali. Przepisy te obowiązują od 2 września 2026 r.

Kupując halę w budowie albo projekt z pozwoleniem, sprawdź, według których przepisów powstał projekt i czy w aktach sprawy jest oświadczenie inwestora. Według jakich wymagań organ oceni w tym czasie zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania hali, przepisy przejściowe nie mówią, więc ustal to z projektantem i rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych przed złożeniem zgłoszenia.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnej hali, zakładu czy transakcji sprawdź przed decyzją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

Użytkowana hala: kto odpowiada i co musi mieć

W użytkowanej hali obowiązują ustawa o ochronie przeciwpożarowej (t.j. Dz.U. 2025 poz. 188) i rozporządzenie MSWiA z 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów, zmienione w 2024 r., a w 2026 r. tylko w zakresie oznakowania punktów schronienia (Dz.U. 2026 poz. 1276). Obowiązki ma właściciel, a zarządca albo najemca przejmuje je w całości lub w części na podstawie umowy; przy braku umowy spadają one na faktycznie władającego obiektem (art. 4 ust. 1 i 1a ustawy). Część progów zależy od gęstości obciążenia ogniowego strefy, czyli obciążenia w MJ/m², ustalanego według Polskich Norm.

Rozporządzenie wymienia obiekty, w których stałe urządzenia gaśnicze albo system sygnalizacji pożarowej (SSP) są obowiązkowe, np. ośrodki przetwarzania danych o znaczeniu krajowym i duże budynki handlowe, ale typowej hali magazynowej wśród nich nie ma (§ 27–28). Tryskacze stosowano w halach po to, żeby powiększyć strefę pożarową, wydłużyć drogi ewakuacyjne albo obniżyć wymaganą klasę odporności pożarowej, bo takie ulgi dawały warunki techniczne (§ 214, 229–230, 237 i 256).

Rozporządzenie nadal definiuje strefę pożarową, strefy produkcyjne i magazynowe (PM) oraz kategorie zagrożenia ludzi przez odesłanie do warunków technicznych w brzmieniu Dz.U. 2022 poz. 1225, a zmiana z 2026 r. tych odesłań nie ruszyła. Jak czytać je po wygaśnięciu warunków, ustal z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych; wyjaśnienia MSWiA ani Komendy Głównej PSP w tej sprawie redakcja do 3 października 2026 r. nie znalazła.

Źródło: Ustawa o ochronie przeciwpożarowej, t.j. Dz.U. 2025 poz. 188; rozporządzenie MSWiA, zm. Dz.U. 2026 poz. 1276, stan na 3 października 2026.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnej hali, zakładu czy transakcji sprawdź przed decyzją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

Strefy pożarowe i tryskacze: dawne przepisy a projekt nowych

Dopuszczalna wielkość strefy pożarowej hali zależy od gęstości obciążenia ogniowego oraz od tryskaczy i samoczynnego oddymiania. W hali jednokondygnacyjnej dawne przepisy dopuszczały strefę do 20 000 m², jeśli obciążenie nie przekraczało 500 MJ/m², a przy tryskaczach i oddymianiu jej wielkości nie ograniczały; projekt nowych warunków zmniejsza strefy bazowe, za to daje większe powiększenia za tryskacze.

Hala o obciążeniu do 500 MJ/m², z tryskaczami zasilanymi z dwóch źródeł wody i z oddymianiem, mogłaby według projektu mieć strefę 15 000 × (1 + 3 + 1) = 75 000 m² jeszcze przed dodatkowym powiększeniem z § 241 ust. 5 (wyliczenie redakcji).

Przy istniejącej hali porównaj towar najemcy z obciążeniem ogniowym przyjętym w projekcie i w instrukcji, a wysokość składowania z projektem tryskaczy. Najemca, którego towar ma wyższe obciążenie niż projekt, zmienia warunki bezpieczeństwa pożarowego, a to może oznaczać zmianę sposobu użytkowania w rozumieniu art. 71 Prawa budowlanego.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnej hali, zakładu czy transakcji sprawdź przed decyzją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

Woda do gaszenia i drogi pożarowe

Rozporządzenie MSWiA z 2009 r. o przeciwpożarowym zaopatrzeniu w wodę i drogach pożarowych obowiązuje bez zmian. Wody do gaszenia z zewnątrz potrzeba tym więcej, im większe obciążenie i strefa: przy strefie ponad 5 000 m² od 20 dm³/s (obciążenie do 200 MJ/m²) do 60 dm³/s (ponad 4 000 MJ/m²; § 6 ust. 3, tabela 2). Brakującą wodę daje zbiornik liczony na czas pożaru według Polskiej Normy, najwyżej 4 godziny, a przy tryskaczach zapas obejmuje wodę dla tryskaczy i 50% wody do gaszenia zewnętrznego, nie mniej niż sama woda zewnętrzna (§ 6 ust. 10, § 7).

Droga pożarowa jest wymagana do budynku ze strefą produkcyjną lub magazynową o obciążeniu ponad 500 MJ/m² i powierzchni ponad 1 000 m² albo z pomieszczeniem zagrożonym wybuchem, a przy obciążeniu poniżej 500 MJ/m², gdy strefa przekracza 20 000 m². Biegnie wzdłuż dłuższego boku hali, przy krótszym boku ponad 60 m z dwóch stron, 5–25 m od ściany (§ 12).

Źródło: Rozporządzenie MSWiA o przeciwpożarowym zaopatrzeniu w wodę oraz drogach pożarowych, Dz.U. 2009 nr 124 poz. 1030, stan na 3 października 2026.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnej hali, zakładu czy transakcji sprawdź przed decyzją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

Odbiory: uzgodnienie projektu, PSP i pozwolenie na użytkowanie

Projekt hali ze strefą produkcyjną lub magazynową większą niż 5 000 m², a przy obciążeniu ogniowym ponad 500 MJ/m² już większą niż 1 000 m², uzgadnia rzeczoznawca do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych (art. 6b ustawy o ochronie przeciwpożarowej, § 3 rozporządzenia o uzgadnianiu projektu). Po zakończeniu budowy takiej hali inwestor zawiadamia PSP, a brak stanowiska straży w ciągu 14 dni oznacza brak sprzeciwu (art. 56 Prawa budowlanego w brzmieniu od 7 stycznia 2026 r.).

Uzgodnienia wymagają też m.in. pomieszczenia zagrożone wybuchem, źródła wody i drogi pożarowe, także przy przebudowie i zmianie sposobu użytkowania. Odstępstwo od przepisów wymaga postanowienia komendanta wojewódzkiego PSP o rozwiązaniach zamiennych, wydanego na podstawie ekspertyzy rzeczoznawcy (art. 6a ustawy); jego warunki sprawdź w hali.

Magazyn i chłodnia nie potrzebują decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, bo Prawo budowlane wyłącza z niej budynki składowe, chłodnie, hangary i wiaty (art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. c). Można je użytkować, gdy nadzór budowlany, zawiadomiony o zakończeniu budowy, nie zgłosi sprzeciwu w ciągu 14 dni (art. 54), a budynek produkcyjny potrzebuje decyzji. Do zawiadomienia dołącza się oświadczenie o braku sprzeciwu PSP i inspekcji sanitarnej (art. 57 ust. 3), decyzję UDT o eksploatacji urządzeń, jeśli hala je ma, i świadectwo charakterystyki energetycznej (art. 57 ust. 1 pkt 4a i 6a).

Fotowoltaika na dachu do 150 kW nie wymaga pozwolenia ani zgłoszenia, ale instalacja powyżej 6,5 kW wymaga uzgodnienia projektu z rzeczoznawcą i zawiadomienia PSP o zakończeniu montażu, z planem dla ekip ratowniczych (art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. c Prawa budowlanego).

Źródło: Prawo budowlane, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524; rozporządzenie MSWiA o uzgadnianiu projektu, Dz.U. 2023 poz. 1563, stan na 3 października 2026.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnej hali, zakładu czy transakcji sprawdź przed decyzją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

Zmiana sposobu użytkowania: chłodnia, moduły SBU, centrum danych

Podjęcie w hali działalności, która zmienia warunki bezpieczeństwa pożarowego albo układ obciążeń, jest zmianą sposobu użytkowania (art. 71 ust. 1 Prawa budowlanego). Zgłoszenie takiej zmiany składa się z ekspertyzą techniczną osoby z uprawnieniami budowlanymi bez ograniczeń, a gdy zmieniają się warunki bezpieczeństwa pożarowego, dochodzi ekspertyza rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych (ust. 2 i 2a). Na sprzeciw organ ma 30 dni, a zgłoszenie złożone po fakcie nie wywołuje skutków.

Przebudowa hali na chłodnię, na moduły SBU z biurami albo na centrum danych zmienia z reguły te warunki, co wskazuje na zgłoszenie z dwiema ekspertyzami; urzędowego stanowiska dla takich przebudów redakcja nie znalazła. Użytkowanie bez zgłoszenia nadzór budowlany wstrzymuje, a po przedstawieniu dokumentów ustala opłatę legalizacyjną równą dziesięciokrotności stawki z art. 59f ust. 1 (art. 71a). Produkcja albo chłodnia w hali odebranej jako magazyn to dla kupującego sygnał ostrzegawczy.

Źródło: Prawo budowlane, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524, art. 71 i 71a, stan na 3 października 2026.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnej hali, zakładu czy transakcji sprawdź przed decyzją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

Lista kontrolna: dokumenty przeciwpożarowe hali

Pełny protokół zakupu zawiera lista kontrolna do druku, a podział obowiązków w umowie opisuje poradnik o umowie najmu magazynu.

Źródła

• Akty prawne:
  • Prawo budowlane, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524 i ustawa z 31.07.2026 dodająca art. 102a–102c, Dz.U. 2026 poz. 1161
  • Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, t.j. Dz.U. 2022 poz. 1225 (uznane za uchylone)
  • Ustawa o zapewnianiu dostępności, Dz.U. 2019 poz. 1696, art. 66 w brzmieniu Dz.U. 2024 poz. 1081
  • Ustawa o ochronie przeciwpożarowej, t.j. Dz.U. 2025 poz. 188
  • Rozporządzenie MSWiA o ochronie przeciwpożarowej budynków, t.j. Dz.U. 2023 poz. 822, zmiany: Dz.U. 2024 poz. 1716 i Dz.U. 2026 poz. 1276
  • Rozporządzenie MSWiA o uzgadnianiu projektu pod względem ochrony przeciwpożarowej, Dz.U. 2023 poz. 1563
  • Rozporządzenie MSWiA o przeciwpożarowym zaopatrzeniu w wodę oraz drogach pożarowych, Dz.U. 2009 nr 124 poz. 1030
• Komunikat MRiT z 18.09.2026 o warunkach technicznych
• Projekt rozporządzenia w sprawie warunków technicznych